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購房簽補充協議 應提前看清

2019-03-04 09:21    廣州日報
原標題:簽補充協議 應提前看清

  購房者簽訂購房合同時要認真看清補充協議的內容。

  文/廣州日報全媒體記者陳鈺鳳

  圖/廣州日報全媒體記者陳楓

  在剛剛結束的南海兩會上,關于規范細化《商品房買賣合同(預售)》的問題受到南海區政協委員的關注。記者調查發現,目前佛山商品房買賣合同都采用了統一的文本模板,但補充協議卻由房企自行擬定。當主合同與補充協議發生矛盾時,應以哪份為準?

  記者調查

  購房要簽《補充協議》

  在購買商品房時,開發商除了要跟購房者簽訂商品房買賣合同(預售)外,還會拿出一沓材料讓購房者簽字,這其中就包括《補充協議》。

  梁先生去年在順德看中了一套房產,在簽約時他就發現了《補充協議》的一些不平等的地方。比如,補充協議約定:“因出賣人違反約定承諾導致合同解除的,出賣人僅僅退款及利息而不需賠償責任,但若是受買人原因導致合同解除則受買人需承擔總房價款20%并賠償損失。”梁先生認為這加重了買受人責任而減輕出賣人責任。

  南海政協委員羅明裕指出,現行的《商品房買賣合同(預售)》雖然有相對固定的格式,但許多規定的附件說明往往作空白處理,反而另外訂立自身的補充協議。

  “我手上就有一份知名房地產公司提供的《商品房買賣合同(預售)》,正版合同共29條,另外還有《補充協議》共23條。這份補充協議對《商品房買賣合同(預售)》29項條款中的12條進行了變更。”

  購房者不清楚合同具體內容

  此外,羅明裕指出,在《商品房買賣合同(預售)》中,開發商對附件中要求的《關于該商品房共同部位的具體說明(可附圖說明)》《關于本項目內相關設施、設備的具體約定》《關于質量擔保的證明》等均做了空白處理。

  對《關于裝飾裝修及相關設備標準的約定》作了簡要的約定,但對裝飾材料的廠家(產地)、質量、規格、數量等大多數不作說明,無從考究,消費者的維權難度極大。交付時也沒有提供裝修房的驗收報告、材料明細、施工圖等。所提供的照明平面圖及給排水平面圖也未詳細說明暗藏的電線、水管的具體位置,更談不上用了什么線徑管徑,規格型號。而圖紙也是大概戶型的通用版本,甚至連具體的樓盤名稱、具體的房號都沒有標明。

  在簽商品房合同時,很多購房者都是“蒙查查”,為今后的維權埋下隱患。

  提醒:補充協議的模板會公示

  據了解,早在2016年5月開始,佛山五區所有預售商品房和現售商品房就開始統一使用原工商總局發布的《商品房買賣合同》示范本文。這份合同模板,在平等維護買賣雙方合法權利、明確雙方義務的基礎上,更加注重商品房買受人權益的保障,比如在合同示范文本上有房屋交付前買受人查驗房屋的環節,有出賣人的保修責任和最低保修期限等。

  針對購房中的一些問題,比如前期物業管理、質量保證等,這份合同模本通過附件的方式進行細化,其中就包括補充協議。盡管這份補充協議是開發商自行制定,但佛山市住建管理部門強調,補充協議的模板必須經過各區房地產交易主管部門審核,并在項目現場的公示欄上公示。

  住建部門指出,如果買受人在簽訂出賣人提供的補充協議與公示欄上公示的模板不一致的,買受人有權拒簽。另外,對于項目的不利因素情況也要在合同附件部分真實反映,并同時公示在項目銷售現場。

  在踩盤過程中,記者隨機采訪了多位購房者,只有一名購房者表示知道在項目的公示欄上可以查看到購房合同文本以及補充協議模板;但其他購房者都不太清楚補充協議可以現場查看。

  觀點:免除開發商義務的條款無效

  目前在商品房買賣過程中,買賣雙方簽訂的《補充協議》通常由開發商事先擬定,而購房者無法提出修改、變更、補充。律師藺存寶認為,根據消費者保護法,在合同中免除了商家主要義務的條款,將被視為無效條款。

  消費者應將《補充協議》中的條款與主合同中的條款進行一一的比對,如果發現與原合同中條款發生沖突的,并且該條款涉嫌或者是明顯的排除了消費者的主要權利,免除了開發商的主要義務的或者擴大了開發商的權利,這樣的條款,消費者應該及時異議。維權的渠道可以通過各級消費者委員會、房地產銷售管理部門進行投訴。如果消費者被迫簽訂了不平等的合同,那么,則可以請求人民法院或者仲裁機構對不公平條款予以撤銷。

  另外,從法律的角度講,所謂補充協議是針對主合同的補充、變更和修改;因此,原則上講,當補充協議與主合同發生沖突時,應以補充協議約定的為準。“除非是補充協議當中的與原合同發生沖突的條款被認定為無效條款,或者是被人民法院或仲裁機構依法進行了撤銷,否則應當以補充協議的約定為準。”藺存寶說。所以,消費者一定要注意《補充協議》的約定。

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